Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG
Gemäß § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG können für Mietwohnungsneubauten, die in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen sind, in den Veranlagungszeiträumen 2018 bis einschließlich 2026 (vgl. § 52 Abs. 15a Satz 1 EStG) neben der planmäßigen Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 Abs. 4 EStG unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden.
Was ist ein Mietwohnungsneubau?
Nach dieser Vorschrift entsteht ein Mietwohnungsneubau dann, wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neuer, bisher noch nicht vorhandener Wohnraum angeschafft oder hergestellt wird.
Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung im Sinne dieser Vorschrift neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft, d. h. gekauft wird (vgl. § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nur vom Anschaffenden (Käufer) in Anspruch genommen werden.
Was ist eine Wohnung?
Die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG, in dem geregelt ist, was eine Wohnung im Sinne der deutschen Gesetzgebung ist, sind zu beachten (vgl. § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG). Zusammengefasst ist eine Wohnung eine abgeschlossene Wohneinheit, die einen selbständigen Zugang hat und von anderen Wohnungen baulich getrennt ist. Die Wohnfläche der Wohnung muss mindestens 23 m² betragen und es müssen Küche, Bad oder Dusche sowie Toilette vorhanden sein. Nebenräume sind einzubeziehen.
Welche weiteren Voraussetzungen müssen für die Inanspruchnahme erfüllt sein?
Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme sind in § 7b Abs. 2 EStG geregelt. Demnach gilt Folgendes:
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 EUR pro m² nicht übersteigen. Wenn diese Grenze überschritten ist, kann keine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein. Eine unentgeltliche Überlassung des Wohnraums ist schädlich, ebenso die Vermietung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen.
- Die Wohnungen müssen in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen sein.
Aus welcher Bemessungsgrundlage berechnet sich die Sonderabschreibung?
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung bilden die begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einer Höhe von maximal 2.000 EUR pro m² Wohnfläche.
Wie hoch sind die Sonderabschreibungen?
Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren 5% der Bemessungsgrundlage zusätzlich zu der planmäßigen Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 Abs. 4 EStG.
Wann und wie ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen?
Die Sonderabschreibung ist in den entsprechenden Veranlagungsjahren rückgängig zu machen, wenn:
- die Überlassung der Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren nicht entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird
- die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren verkauft wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt
- die Baukosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten werden.
Die Vorschriften zur Rückgängigmachung der Sonderabschreibung regelt § 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 EStG, die daraus folgende Änderung der Steuer- und Feststellungsbescheide in den entsprechenden Veranlagungs-zeiträumen werden durch § 7b Abs. 4 Satz 2 und 3 EStG bestimmt.
Gibt es weitere Ausschlusskriterien zu Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen?
Eine weitere Voraussetzung ist in § 7b Abs. 5 EStG geregelt. Danach kann die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden, soweit die Voraussetzungen der EU-Verordnung Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 zur Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrages über die Arbeitsweise der EU auf De-minimis-Beihilfen eingehalten sind.
Was bedeutet dies?
Dieses Ausschlusskriterium trifft nur zu, wenn ein Unternehmen Beihilfen der EU (sogenannte De-minimis-Beihilfen) erhalten hat. Hierbei darf die Summe aller Beihilfen innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen (*1) für ein Unternehmen den Betrag von 200.000 EUR nicht übersteigen. Dabei sind alle erhaltenen De-minimis-Beihilfen zusammen zu rechnen, dies unabhängig von ihrer Art und Zielsetzung.
(*1) Es wird bei Inanspruchnahme der Sonderabschreibung jeweils auf den laufenden und die beiden vorangegangen Veranlagungszeiträume abgestellt.
Beispiel:
Privatperson A stellt in Leipzig in 2021 neuen Wohnraum her. Die neue Wohnfläche beträgt 300 m² und umfasst 3 Wohnungen a´ 100 m², die entgeltlich an Dritte vermietet werden sollen. Die Herstellungskosten betragen insgesamt 800.000 EUR. Der Bauantrag wurde am 25.07.2019 gestellt. Die Fertigstellung erfolgte am 01.03.2021.
Prüfung Voraussetzungen:
- Leipzig = Deutschland = Mitglied der EU
- es entsteht neuer Wohnraum
- Bauantrag am 25.07.2019 (=nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt)
- die Vermietung erfolgt entgeltlich zu Wohnzwecken
- Herstellungskosten = 800.000 EUR : 300 m² = 2.667 EUR pro m²
= die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR pro m² wurde eingehalten
Bemessungsgrundlage (BMGL)
Herstellungskosten pro m² 2.667,00 EUR
maximal förderfähige Kosten pro m² 2.000,00 EUR
Ermittlung der Sonderabschreibung
BMGL = 300 m² x 2.000 EUR -> 600.000,00 EUR
davon 5% Sonderabschreibung -> 30.000,00 EUR
Die Sonderabschreibung ist in Höhe von 30.000 EUR jeweils in den Jahren 2021, 2022, 2023 und 2024 vorzunehmen.
Lineare Absetzung für Abnutzung
Zusätzlich zur Sonderabschreibung ist im Förderzeitraum die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2% jährlich vorzunehmen. Für das Jahr 2021 erfolgt diese Abschreibung zeitanteilig ab dem 01.03.2021 = Fertigstellung mit 10 – zwölftel der Jahresabschreibung (800.000 EUR x 2% : 12 Monate x 10 Monate = 13.334 EUR). Ab 2022 beträgt die Absetzung für Abnutzung 16.000 Euro jährlich.
Autor: Mandy Taubert
